Dobrý den, potřebovala bych poradit. Potřebujeme najít nájemce pohostinství. Nejsem si vůbec jistá, jaké si můžeme dovolit stanovit podmínky, aby nebyly diskriminační. Zastupitelé by rádi upřednostnili zájemce z obce, ale tam se obávám, že bychom narazili. Rádi bychom si stanovili minimální nájemné, to asi můžeme, že? Poraďte mi, prosím na co si dát hlavně pozor.

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, definuje v §2201 nájem obecně takto: Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Jelikož uvádíte, že máte v úmyslu pronajmout pohostinství, doporučujeme smlouvu uzavřít jako nájem prostoru sloužícího k podnikání, který je upraven v §2302 a násl. občanského zákoníku. Jde o nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Na nájem těchto prostor se, pokud zákon nestanoví jinak, také použijí obecná ustanovení o nájmu.

Základními znaky nájemní smlouvy jsou úplatnost a dočasnost. Dočasností se rozumí i sjednání nájmu na dobu neurčitou. Dle našeho názoru je však pro obec výhodnější sjednat si nájem pohostinství na dobu určitou, neboť tak bude mít možnost vyhodnotit, zda je po uplynutí přesně stanoveného časového úseku výhodné v pronájmu nemovitosti za stávajících podmínek pokračovat, či nikoli. Úplatnost je také obligatorním znakem nájmu. Kdyby zde žádná úplatnost nebyla, již by se nejednalo o nájem, ale o smlouvu o výpůjčce (viz §2193 a násl. občanského zákoníku: Smlouvou o výpůjčce půjčitel přenechává vypůjčiteli nezuživatelnou věc a zavazuje se mu umožnit její bezplatné dočasné užívání; Obvyklé náklady spojené s užíváním věci nese vypůjčitel ze svého).

Při pronájmu majetku je obec povinna řídit se zejména ustanovením §38 zákona o obcích, podle kterého musí být majetek obce využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti; Obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku. Majetek obce musí být chráněn před zničením, poškozením, odcizením nebo zneužitím;

Z výše uvedeného vyplývá, že je jistě možné, aby si obec v záměru pronajmout majetek stanovila minimální nájemné, za které pronajme předmětné pohostinství. Pokud ale v takovém případě neobdrží nabídku respektující stanovenou minimální hodnotu nájemného, není obec oprávněna pohostinství pronajmout za nižší nájemné. V této souvislosti připomínáme, že na rozdíl od prodeje nemá obec zákonem stanovenou povinnost nabízet nájem nemovitosti za tržní nájemné. Pokud by totiž např. existovala pouze jediná nabídka, přičemž zájemce by nabídl nájemné nižší, než je tržní nájemné, je pro obec stále výhodnější pronajmout nemovitost za tuto nižší částku než ji nepronajmout vůbec. Na druhou stranu, pokud je jediným hodnotícím kritériem pro výběr nejvýhodnější nabídky na pronájem výše nájemného a obec nepronajme nemovitost za tržní nájemné, doporučujeme sjednat nájemní smlouvu tak, aby, pokud se v budoucnu objeví výhodnější nabídka nájemného, mohla obec pronajmout nemovitost za toto výhodnější nájemné (což lze např. zajistit již zmíněným uzavřením nájemní smlouvy na dobu určitou).

Pro úplnost uvádíme, že není dle našeho názoru nezbytně nutné opatřovat si znalecký posudek stanovující tržní nájemné v daném místě a čase, ale doporučujeme provést alespoň průzkum trhu, např. prostřednictvím internetových nabídek realit, za účelem získání představy o tržním nájmu v daném místě a čase a tento průzkum trhu zadokumentovat. Tento postup doporučujeme z toho důvodu, aby mělo zastupitelstvo pro rozhodování o nejvýhodnější nabídce nájmu a při formulaci záměru kvalifikované podklady pro své rozhodnutí.

K Vašemu druhému dotazu, zda je možné při výběru nejvhodnější nabídky upřednostnit zájemce, který je občanem obce, uvádíme následující:

Domníváme se, že takováto podmínka by byla diskriminační. Musel by zde totiž existovat nějaký relevantní důvod pro stanovení takového kritéria, a tímto důvodem by musel být nějaký jiný ospravedlnitelný benefit pro obec, který v tomto kritériu nespatřujeme. Není totiž vyloučeno, že provozovatel pohostinství z jiné obce, bude tuto činnost vykonávat lépe, než provozovatel, který je občanem obce, v níž se pohostinství nachází.

Obec je ale oprávněna vyhradit si jiná nediskriminační kritéria (jiná než ekonomická-výše nájemného), která budou pro obec klíčová při posuzování nabídek. Splnění těchto kritérií musí pro obec představovat nějaký ospravedlnitelný benefit a musí být splnitelná pro všechny potencionální zájemce (což nevylučuje, aby v konkrétních podmínkách byla pro zájemce z obce lépe splnitelná, byť to nesmí být účelem). Takovými kritérii mohou být např.: Udržování kulturního programu v obci ve formě plesů, sešlostí či jiných společenských událostí, úprava obecního pozemku přilehlého k restauračnímu zařízení, podmínka dalších investic do pronajaté nemovitosti apod. POZOR! Kritérium spočívající v dobré platební morálce předchozího nájemce je diskriminační z toho důvodu, že jej může splňovat právě jen stávající nájemce restaurace.

Dále §39 odst. 1 zákona o obcích stanoví: Záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní jednání neplatné. Nemovitost se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platného ke dni zveřejnění záměru.

S ohledem na výše uvedené má obec Kozlov povinnost zveřejnit záměr obce (pronajmout pohostinství) po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím zastupitelstva na úřední desce obecního úřadu. Spolu se samotným záměrem doporučujeme, aby obec zveřejnila minimální nájem, který stanovila a další kritéria rozhodná pro výběr zájemce. Pokud by tato kritéria nebyla přesně stanovena, obec má povinnost v souladu s povinností péče řádného hospodáře a povinností nediskriminačního přístupu k zájemcům o veřejný majetek, vybrat zájemce s nejvyšší nabídkou nájemného. Z jednání zastupitelstva, na kterém bude probíhat výběr zájemce, doporučujeme pořídit písemný zápis, ve kterém bude uvedeno odůvodnění výběru konkrétního nájemce vč. důvodů, pro které byla vybraná nabídka shledána jako pro obec nejvýhodnější (ať už z ekonomických, či jiných důvodů).

Veškerý proces pronájmu doporučujeme řádně zdokumentovat, aby i zpětně bylo možné dohledat a zejména řádně zdůvodnit, proč byl vybrán konkrétní nájemce a zdokumentovat, že obec postupovala od počátku zcela transparentně a nediskriminačně a že od počátku jasně deklarovala veškerá pro ní významná hodnotící kritéria. Takový postup je též ochranou zastupitelů před potencionální občanskoprávní a v krajním případě trestněprávní odpovědností.