Dobrý den, se zemědělcem máme dlouhodobě uzavřenou pachtovní smlouvu na ornou půdu na dobu neurčitou. Rádi bychom pachtovné zvýšili na cenu v místě a čase obvyklou, protože pachtovné se v posledních letech zvýšilo. Domnívám se, že není nutné vypovídat pachtovní smlouvu a vyvěšovat záměr propachtovat pozemek a že v případě zvýšení pachtovného by šlo vše provést pouze dodatkem ke smlouvě o zvýšení pachtovného schváleného zastupitelstvem. Je tento postup v souladu se zákonem o obcích? Víme, že u státní půdy se pacht zvyšoval také bez zveřejnění záměru. Zemědělci obdrželi výzvu a pokud by se zvýšením nesouhlasili, byla by pachtovní smlouvy vypovězena. Chceme postupovat obdobně. Za odpověď děkuji.

K Vámi položenému dotazu uvádím následující. Vaše obec samozřejmě může zvýšení pachtovného provést pomocí dodatku ke smlouvě a není třeba smlouvu vypovídat a uzavírat znovu. Dle ust. § 1901 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“) je stranám na vůli ujednat si změnu svých práv a povinností. Proto lze doporučit navrhnout druhé smluvní straně uzavření Vámi zmiňovaného dodatku ke smlouvě o zvýšení pachtovného v souladu s ust. § 1902 občanského zákoníku. V případě, že by navržený dodatek nebyl pachtýři akceptován, lze smlouvu písemně vypovědět. Občanský zákoník upravuje výpověď pachtu rozdílně pro případ, že se bude jednat o zemědělský pacht, v takovém případě by se aplikoval § 2347 občanského zákoníku, nebo pacht podle obecné úpravy a v tom případě se bude aplikovat § 2339 občanského zákoníku. Samozřejmě ovšem v každém případě záleží na konkrétním znění dané smlouvy.

K nutnosti zveřejnit záměr v případě, že je uzavírán pouze dodatek ke smlouvě, na kterou se tato povinnost vztahovala, je třeba uvést, že novelou č. 106/2016 Sb. bylo změněno ust. § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích tak, že mezi právní jednání, při kterých je nutné zveřejnit záměr, bylo zařazeno propachtování obecní hmotné nemovité věci. Vámi uvedená situace je však specifická, jelikož uzavření dodatku ke smlouvě by pouze modifikovalo smluvní ujednání již vzniklé pachtovní smlouvy. Zákon povinnost zveřejňovat záměr v případě sjednávání dodatků nestanoví, nicméně v takovém případě je třeba vycházet ze smyslu a účelu zveřejňovaného záměru, tedy poskytnutí informace třetím osobám o úmyslu obce určitým způsobem disponovat se svým majetkem. Povinnost zveřejňovat záměr se z tohoto důvodu tedy vztahuje i na změny dříve uzavřených smluv za podmínky, že změna samotného obsahu je považována za významnou. Vždy tedy bude záležet na konkrétní změně daného ujednání, z důvodu opatrnosti je v případě pochybností ovšem vhodné záměr zveřejnit. Ke shodným závěrům dospělo i ministerstvo vnitra ve svém metodickém doporučení k činnosti územních samosprávných celků č. 7.2 a rovněž judikatura Nejvyššího soudu.

Ve Vašem případě zřejmě lze zvýšení pachtovného považovat za podstatnou změnu Vámi sjednané smlouvy. Z Výše uvedeného tedy plyne, že zveřejnění záměru bude v takovém případě nutné. Pokud byste postupovali opačným způsobem, vystavujete se riziku, že uzavřený dodatek by mohl být shledán absolutně neplatným.

 /Odpověď zpracoval advokát v rámci projektu "Vzdělávání zástupců a zaměstnanců obcí I. typu 2018 – 21", reg.č. CZ.03.4.74/0.0/0.0/15_019/0010271, který je spolufinancován z EU./