Dobrovolný svazek obcí chce uzavřít smlouvu o nájmu pozemku, jehož je vlastníkem, s vlastníky stavby ( 2/3 mobilní operátoři, 1/3 členské obce DSO) umístěné na tomto pozemku. Ve znění nájemní smlouvy je platba za užívání pozemku 20 tis Kč /první rok užívání (pouze pro operátory), další roky nájem pozemku bezúplatně pro všechny spoluvlastníky stavby.
Dotaz 1 - není toto znění nájemní smlouvy v rozporu s platnou legislativou, když nájem je úplatný vždy? Nejedná se o jakousi skrytou výpůjčku?
Dotaz 2 - stavba je operátory užívána ke komerčním účelům (dálkový a místní přenos dat) a třetinovým vlastníkem - obcemi jako rozhledna se vstupným pokrývajícím náklady. Je tzv. bezúplatný nájem ze strany DSO (vlastníka pozemku) namístě? Nejedná se o poškození DSO a jeho členů, které by mohl někdo po vedoucích orgánech vymáhat?

Vážení,

posíláme odpověď na položený dotaz, zda je zaslaná nájemní smlouva, jejímž předmětem je pronájem pozemku ve vlastnictví dobrovolného svazku obcí za účelem umístění stavby na tomto pozemku, platná.

Úvodem shrnujeme skutkový stav. Dobrovolný svazek obcí je vlastníkem pozemku, na němž je umístěna stavba, která je provozována jako rozhledna a vysílač. Tato stavba je ve spoluvlastnictví dvou mobilních operátorů, dobrovolného svazku obcí a jeho jednotlivých členů, a to tak, že každý z operátorů je vlastníkem 1/3 stavby a dobrovolný svazek obcí a jeho jednotliví členové vlastníky každý 1/51 stavby.

Vzájemný vztah je upraven „nájemní smlouvou“, dle níž vlastník pozemku přenechává pozemek k užívání těm vlastníkům stavby, kteří nejsou zároveň vlastníky pozemku (tedy mobilním operátorům a jednotlivým členům dobrovolného svazku obcí). Mobilní operátoři jsou povinni za toto užívání v prvním roce uhradit nájemné ve výši každý 10.000,- Kč a v dalších letech je užívání pozemku bezplatné. Pro členy dobrovolného svazku obcí je užívání pozemku bezplatné. Smlouva je sjednána „na dobu určitou“, avšak tato doba je definována jako „doba životnosti stavby“.

Zákon č. 89/2012, občanský zákoník upravuje v § 2189 a násl. několik smluvních typů, které upravují přenechání věci jinému k užívání. V předmětném případě přichází v úvahu tři smluvní typy, a to nájem, výprosa a výpůjčka.

Nájem

Podle §2201 a násl. občanského zákoníku se v nájemní smlouvě pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Z tohoto ustanovení vyplývá několik obligatorních znaků, které musí být bezpodmínečně splněny, aby bylo možné smlouvu posoudit jako smlouvu nájemní. Dle §2202 odst. 1 občanského zákoníku lze pronajmout i věc nemovitou, v posuzovaném případě se jedná o pozemek. Nájem je dále z povahy věci úplatný. Pokud je tedy užívání bezplatné nemůže jít o nájem.

 Výpůjčka

Smlouvou o výpůjčce půjčitel přenechává vypůjčiteli nezuživatelnou věc (tzv. nezuživatelnou věcí je i nemovitost) a zavazuje se mu umožnit její bezplatné dočasné užívání. Výpůjčka se tedy od nájmu liší tím, že jde o bezúplatné užívání věci. Společné oběma institutům je naopak dočasnost.

 Výprosa

Výprosa vzniká tak, že půjčitel přenechá někomu bezplatně věc k užívání, aniž se ujedná doba, po kterou se má věc užívat, ani účel, ke kterému se má věc užívat. Judikatura (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1597/2011) připouští vznik výprosy i v případě užívání cizí nemovitosti nebo její části. Vlastník přitom užívání takové nemovitosti jinými osobami trpí, aniž by jim k ní vzniklo nějaké právo. Oproti výpůjčce se výprosa liší tím, že není ujednána ani doba, ani účel užívání nemovitosti. Oproti nájmu se liší zejména tím, že jde o vztah bezúplatný a není ujednána doba trvání vztahu.

 Z výše uvedeného vyplývá, že pro posouzení platnosti předložené nájemní smlouvy je potřeba posoudit, zda obsahuje následující ujednání:

-        Úplatnost,

-        Dočasnost,

-        Sjednání účelu užívání pozemku.

 Úplatnost

Nájemné pro mobilní operátory v prvním roce trvání smlouvy je sjednáno ve výši 20.000 Kč, resp. 10.000,- Kč pro každého, a to jako nájemné roční. Takovéto ujednání není v rozporu se zákonem (srov. rozh. NS ČR sp. zn. 26 Cdo 5453/2008) a nájemné tedy lze sjednat i jako roční. Nelze ale pominout, že úplata za užívání věci je sjednána jen ve vztahu k mobilním operátorům. Jelikož je úplatnost jedním z pojmových znaků nájemní smlouvy, nelze v případě bezúplatného užívání smlouvu posoudit jako nájemní. Pokud je nájemné sjednáno jen ve vztahu k určitým subjektům, nezakládá to však samo o sobě neplatnost celé nájemní smlouvy. Smluvní volnost účastníků takovéto ujednání nevylučuje. Z hlediska úplatnosti lze tedy uzavřít, že předložená nájemní smlouva je úplatná jen částečně, a to v prvním roce trvání ve vztahu k mobilním operátorům.

 Účel

V předložené smlouvě je jako účel užívání sjednáno umístění stavby na pozemku. Takový účel je možné sjednat a lze tedy uzavřít, že účel užívání pronajatého pozemku je sjednán.

Dočasnost

Dočasností znamená, že vlastník věci nepřenechává věc k užívání trvale, ale pouze na omezenou dobu. Dočasnost není totéž, co je sjednání smlouvy na dobu určitou a sjednání smlouvy na dobu neurčitou. Dočasností se rozumí vůle stran, aby smluvní vztah jednou skončil, a to sjednaným způsobem. Podle toho, jak je způsob ukončení smlouvy sjednán, se pak posuzuje, zda je smlouva uzavřena na dobu určitou či na dobu neurčitou. Pokud je sjednána smlouva na dobu neurčitou, lze jí zpravidla ukončit výpovědí. Pokud je smlouva sjednána na dobu určitou, je ve smlouvě sjednán též termín, kdy dojde k ukončení trvání smluvního vztahu. V předložené smlouvě je uvedeno, že se nájem sjednává na dobu určitou, a to na „dobu životnosti stavby“. Z judikatury Nejvyššího soudu ČR vyplývá, že doba nájemního vztahu sjednaného na dobu určitou může být dohodnuta i tak, že ji lze vázat na konkrétním datem neurčitelnou objektivně zjistitelnou skutečnost, z níž je možné bez pochyb zjistit, kdy nájemní poměr skončí. V době sjednání takové dohody nemusí mít účastníci jistotu, kdy takto sjednaná doba uplyne, je však jisté, že tato skutečnost nastane (srov. rozh NS ČR, sp. zn. 31 Cdo 513/2003). Doba trvání nájmu však musí být sjednaná způsobem, který nevzbuzuje pochybnost o její určitosti. Účastníky předmětné smlouvy musí být dáno určitě a srozumitelně najevo, že si přejí, aby daný poměr skončil po uplynutí určité doby. V posuzovaném případě je ale „doba trvání nájmu“ sjednána tak, že není jisto, zda vůbec skutečnost, se kterou se pojí zánik smluvního vztahu, nastane, protože nelze s jistotou říci, zda vůbec někdy skončí životnost budovy. V takovém případě jde tedy dle našeho názoru o tzv. rozvazovací podmínku, jejímž splněním zaniká smluvní vztah a nikoliv o sjednání smlouvy na dobu určitou. V takovém případě je pak nadbytečné sjednávat jako výpovědní důvod „zánik budovy“. Z uvedeného vyplývá, že doba trvání smlouvy dle našeho názoru není sjednána, avšak máme za to, že ze smlouvy vyplývá vůle stran, aby byl smluvní vztah pouze dočasný. Vzhledem k tomu, že je předmětné ujednání nejasné, nelze vyloučit, že bude ze strany soudu zastáván jiný názor.

 Nadto je třeba uvést, že pojem životnost může být považován za neurčitý, protože není zřejmé, co přesně je jím myšleno. Může jít jak o úplný zánik budovy, nebo o její opotřebování v takové míře, že jde o havarijní stav atd. Existuje tak riziko, že ujednání o ukončení smlouvy v důsledku konce životnosti může být shledáno neplatným pro jeho neurčitost.

Závěr a doporučení

Z výše uvedeného vyplývá, že předloženou smlouvu nelze jednoznačně podřadit ani pod jeden z uvedených smluvních typů, protože obsahuje kombinaci výše uvedených prvků jednotlivých smluv. Smlouvu je tak možné považovat za tzv. inominát neboli nepojmenovanou smlouvu, tedy takovou, která není výslovně upravena v občanském zákoníku. V takovém případě je v zásadě stranám ponecháno na vůli svobodně si smlouvu ujednat a určit její obsah. Na závazkový právní vztah vzniklý z nepojmenované smlouvy se pak analogicky užijí ta ustanovení občanského zákoníku, která upravují závazkový právní vztah obsahem mu nejbližší.

 Lze shrnout, že první rok vztahu mezi pronajímatelem a mobilními operátory nese prvky nájmu. V případě dalších let trvání smluvního vztahu (a v případě jednotlivých obcí pak po celou dobu trvání smluvního vztahu) pak nese smluvní vztah prvky výpůjčky či výprosy. Je nepochybné, že smluvní vztah je v tomto ohledu bezplatný, nicméně není zřejmé, zda je sjednán na dobu určitou či neurčitou a zda jde o vztah „dočasný“. Přikláníme se k názoru, že smlouva není sjednána na dobu určitou, avšak je z ní patrná vůle, že smluvní vztah má být dočasný, a proto se na ní budou aplikovat ustanovení o výpůjčce a smlouvu bude možné ukončit výpovědí podle § 1999 odst. 1 občanského zákoníku, tedy ke konci kalendářního čtvrtletí výpovědí podanou alespoň tři měsíce předem. V této souvislosti ale upozorňujeme, že může být smluvní vztah v jeho „bezúplatné části“ jako výprosa s tím, že neobsahuje prvek dočasnosti, a v takovém případě se na ukončení smlouvy budou aplikovat ustanovení o výprose, podle nichž může půjčitel požadovat vrácení vypůjčené věci kdykoliv, byť se s tímto právním názorem neztotožňujeme.

 Podle § 574 občanského zákoníku je na právní jednání (smlouvu) třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné. Dle našeho názoru proto smlouva platná je, nicméně obsahuje řadu ustanovení, která jsou nepřesná či nejasná, zejména není jednoznačné, zda je smlouva dočasná či nikoliv a zda je uzavřena na dobu určitou či neurčitou a není tak jednoznačné, jak lze smlouvu ukončit. Tyto nejasnosti logicky vnáší mezi smluvní strany prvky právní nejistoty.

 Z uvedeného důvodu proto doporučujeme smluvní vztah dohodou ukončit a uzavřít smluvní vztah nový, kde budou výše nastíněné otázky jednoznačně určeny. Je přitom na místě uzavřít smlouvy dvě, a to mezi dobrovolným svazkem obcí a obcemi samotnými smlouvu o výpůjčce, která bude bezplatná, a mezi dobrovolným svazkem obcí a mobilními operátory smlouvu nájemní, aby byl smluvní vztah úplatný, protože u mobilních operátorů nespatřujeme důvod, proč by měl být smluvní vztah bezplatný.

 Dalším řešením je uzavření smluv o věcném břemeni, které trvale zatěžují pozemek právě tím, že na něm bude umístěna stavba s tím, že věcné břemeno rovněž může být úplatné i bezúplatné a může být sjednáno ve prospěch konkrétních osob, nebo ve prospěch jakýchkoliv dalších vlastníků stavby.